Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải xin phép và được chấp thuận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
[…]
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
[…]
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, các cơ quan sau đây sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ, điều kiện và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải thỏa mãn các căn cứ theo quy định pháp luật để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, cụ thể như sau:
Thửa đất được cơ quan nhà nước xem xét cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên 02 điều kiện:
- Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ở thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, thửa đất còn phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Về hạn mức, Luật đất đai hiện hành chỉ quy định hai căn cứ như trên để phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không quy định hạn mức tới đa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ có hạn mức như thế náo dựa trên việc diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét xin phép chuyển đổi có được phê duyệt hay không.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, thành phần hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Ngoài ra, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện cơ quan Nhà nước chậm thực hiện thủ tục nêu trên.
Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải nộp tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Từ đó, chi phí khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ khác nhau tùy vào các trường hợp nhất định.
Ví dụ: Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP)
Các khoản tiền khác phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:
Lệ phí Cấp giất chứng nhận
Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới.
Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp.
Lệ phí trước bạ
Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí.
Lệ phí trước bạ được tính như sau:
Theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%.
Công thức: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Do đó cần lưu ý:
– Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này.
– Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.
Và đó chính là những thông tin mà bạn cần phải biết khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Trong trường hợp quý bạn đọc vẫn còn các thắc mắc chưa được giải đáp thì hãy liên hệ với Luật Nguyễn Hướng theo thông tin bên dưới để nhận được sự trợ giúp nhanh nhất nhé.
Ngọc Trinh – Thực tập sinh pháp lý
- Hồ Chí Minh: P.2112 Central 3, Vinhomes Central Park, 208 Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22, Quận Bình Thạnh
- Hà Nội: 11/291 Lê Trọng Tấn, phường Dương Nội, Quận Hà Đông
- Website: luatnguyenhuong.vn
- Fanpage: Luật Nguyễn Hướng – Cilaw lawfirm
- Hotline: 02822340888
- Mail: info@luatnguyenhuong.vn
